前言：长租公寓是奇异果体育平台入口业态布局“七小龙”的重要组成部分，以房地产为主业的奇异果体育平台入口，为何要进军长租公寓？奇异果体育平台入口在长租公寓运营方面有何优势？奇异果体育平台入口领寓目前发展状况如何……

近日，《21世纪经济报道》对奇异果体育平台入口领寓总裁张爱华的专访，就对以上问题进行了解答，以下为发表在《21世纪经济报道》上的专访全文。

自今年8月以后，关于推动租赁市场发展的各项新政在全国范围内密集发布。随着政策红利不断释放，过去一年来，诸多房地产开发商也加速投身长租公寓运营中。

相比传统房地产开发，长租公寓高投入、低利润、收益回报周期长，成为大部分开发商面临的关键问题。奇异果体育平台入口领寓总裁张爱华在一次论坛上表示，长租公寓至少有20年以上的发展周期，要有更多耐心和更长的时间去打磨。

日前，张爱华接受21世纪经济报道独家专访时表示，成立于2016年的奇异果体育平台入口·领寓国际，计划在五年时间内运营20万间公寓，进入行业前五，完成国际化布局，同时实现上市。

01.开拓市场化房源

奇异果体育平台入口为什么要做长租公寓？张爱华解释道，从内部来看，地产系出身的奇异果体育平台入口领寓拥有丰富的渠道与资源。张爱华说，按照奇异果体育平台入口计划的千亿战略，今年能够开发500多万平方米房产，其中将会产生20%的自持物业，即100多万平方米。假设每年奇异果体育平台入口向领寓提供50万平方米的自持物业，累积到五年之后奇异果体育平台入口领寓运营的公寓数目就能达到十几万间。

自持物业的支撑让领寓有了扎实的基础。同时，从国家到地方政府出台的相关政策显示出对租赁行业的支持，在消费升级背景下，房租也会迎来稳定的涨幅。

张爱华认为，长租公寓行业发展空间巨大。她预计未来五年，公寓市场将会达到3万亿规模，十年后，品牌公寓的市场占有率也会由目前的2%上升至15%-20%。在这个巨大的市场中，做到行业前五的企业均能分得一大杯羹。

在消化存量物业的需求推动与利好政策鼓励之下，万科、龙湖、金地等标杆房企纷纷投身其中，竞争变得激烈起来。

对此，张爱华认为首要的是精准满足客户需要，提供好的产品与服务。为此领寓组建了一支以酒店系为主的专业运营团队。

目前自持物业在领寓所有项目中的比例为30%，为了扩大管理规模，张爱华表示，未来领寓会主动介入自持物业的开发，协同政府建设人才公寓，协同高校建设留学生、教师公寓，与中小地产商合作帮助其实现存量增值。

奇异果体育平台入口采用PPP模式与学校合作。据媒体披露，2016年奇异果体育平台入口与华东师大达成战略合作，在其闵行校区规划建设留学生公寓和教师公寓，并提供配套服务。

在与房企合作时，张爱华表示领寓会在拿地阶段介入，判断该地段打造长租公寓与配套商业的可能性，在设计施工过程中给出对产品的建议和客户的要求，而不是建成后再被动改造。

关键的三个维度

投入高、收益回报周期长是长租公寓行业的一大痛点。领寓为达到“五年20万间”的目标，需要有强大的资金支持。

据介绍，依靠奇异果体育平台入口背书，领寓优先对接国开行和其他商业银行获取低成本资金。为了响应国家政策，国开行将对租赁行业中规模化的开发商予以支持，奇异果体育平台入口的融资有很大一部分就来自银行。同时，领寓已与长城资产、招商财富、紫金信托等机构签约获取夹层资本。

目前，领寓开发了博乐诗服务公寓、柚米国际社区和菁社青年公寓三条产品线，并且在上海、苏州、杭州、成都、重庆、南京、北京、无锡、厦门九个城市布局。

谈及盈利问题，张爱华认为“当项目达到一定规模之后，自然就会盈利。” 她透露，领寓目前完成的项目，在开业一到两个月之后都能达到90%以上出租率，“这也是我们的目标。”

提高利润率方面，张爱华提到了三个维度：产品预期，议价能力和出租速度。“这个行业如果晚了两个月出房，其间减少的收入是不可能通过未来提高租金拿回来的。出租效率在议价能力之上。”张爱华说。

然而，房东东创始人全雳认为，房企布局长租公寓只是打通房地产产业链的一个点而已。事实上，长租公寓真正的第一个行业政策颁布于2015年10月，确定长租公寓为生活服务业，到现在为止，上海和北京还无法真正申请公寓管理公司，说明没有被完全开放。今年7-8月，中央和地方密集出台租赁政策，让更多人看到了行业未来。明年初，可能会出台《租赁法》，这样行业就有了规范和依据。

全雳认为，机构化运作更需要依托于多层次的征信体系，应先建立起房东端、租客端、运营端的征信体系。通过大数据和国家级征信系统，搭建真正的租房征信生态圈，形成闭环。